공인중개사법 시행규칙 개정과 전/월세계약갱신청구권 요구 및 거절

 

<공인중개사법 시행규칙>

집을 사고 파는데에 있어서, 앞으로 공인중개사가 중간에서 세입자가 있는 집에 세입자가 계약갱신청구권 청구할건지 나갈건지 확인하게 되는 법률개정이 진행중이라고 하네요.

 

실제로 임대차보호법실행 후 현장에서 숯하게 지적되어왔던 사항인데, 세입자가 이사나가기로 했다가 중간에 청구권 행사하겠다고 번복하는 일이 왕왕 있었고, 변심으로 인한 분쟁이 많았었다해요.

 

이 때문에 국토교통부에서 공인중개사법 시행규칙 개정해서, 계약서에 계약갱신청구권 사용했는지, 청구권행사를 포기하고 이사를 나가기로 했는지  중개대상물확인설명서에 표기하기로 법을 개정해서 명확하게 하기로 했다고 하네요.

 

다만 포괄적실효성에 의문이 드는 점은, 

 

세입자 입장에서는 계약만료일에서 6개월에서 1개월 전까지(2020년 12월 10일 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지) 계약갱신청구권을 청구할지 의견을 표명 할 수 있는데, 공인중개사법 시행규칙이 개정되게 된다해도, 집주인은 계약만료일인 1개월 전까지는 세입자의 의사표명을 기다릴 수 밖에 없다. 때문에 결과적으로 계약만료 전 1달 전에는 절대 팔 수 없을 전망이다.

 

집주인과 세입자가 합의연장 및 묵시적 갱신으로 인해 계약을 연장하게 될 경우 세입자는 계약갱신청구원이라는 카드를 손에 아직 쥐고 있게 되는것이고 집주인 입장에서는 인테리어 계획이나 새로운 세입자를 받아야 하는 상황이 오게 될 경우를 대비하고 계획할 수 없게되기 때문에, 세입자가 계약해지에 불응하는 거부권을 행사하는 상황을 집주인 입장에서는 한번은 만들어야 본인의 인테리어나 매도 계획을 세울 수 있는 상황이 된다. 어떻게 해서든 청구권을 사용하도록 유도해야하는 마음에 없는 터무니 없는 소리를 할 수 밖에 없는 상황이 생기게 된다.

 

 

<계약갱신청구권 요구 및 거절>

 

실검에 실거주 목적의 집 매수자는 어떻게 해야 하나? 세입자는 또 어떻게 해야하나? 관련 검색이 많고, 저 또한 잘 이해가 안되기도 하고 궁금했는데, 이번에 제대로 정리해봤어요.

 

집 매수자가 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 세입자가 전세 혹은 월세로 거주하는 집이라면 현 세입자의 임대차기간 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인해야 한다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전 10개월쯤 남아 있을 때 잔금까지 치르고 등기를 이전해 와야한다. (계약금, 중도금, 잔금 등기이전까지 통상 2개월의 시간이 소요되기 때문에 계약만료 8개월 이전까지는 등기이전까지 마쳐야 하는것을 디데이로 잡고 움직여야 한다.)

 

결국 세입자가 있는 집은 임대차 계약 만료 6개월 전에 등기까지 다 바꿀 수 있는게 아니라면 실거주 수요자와 거래하는 건 위험한 일일 수 있다.

 

반대로 세입자의 경우 세들어 있는 집에서 더 살고 싶다면 계약만료 6개월 전부터 1개월 까지 에 내용증명 등을 통해 더 살겠다는 통보를 빨리해야 안전하다. 계약갱신청구권을 미루게 되면 집주인이 바뀔 경우 새 집주인이 실거주 목적으로 퇴거를 요구할 경우에 대응할 수 없게되기 때문이다.

 

결론은

 

세입자는 계약갱신청구권을 행사하려면 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지(20년 12월 10일 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지) 2년 더 살겠다는 의사를 표명해야 하고,

 

집 매수자가 세입자 있는 집을 매수하고 실거주 하기 위해서는 계약만료 10개월 전부터 계약금, 중도금, 잔금을 치르고 최소한 계약만료 시점 6개월 전에 등기이전까지 마치고, 실거주 의사를 세입자에게 전달해야한다.

 

집 주인도 마찬가지로 세입자가 있는 상태에서 본인 또는 직계관계가족이 거주 목적으로 세입자에게 퇴거를 요청하려면 계약만료기간 6개월전부터 1개월까지(20년 12월 10일부터는 6개얼 전부터 2개월 전까지) 전에  세입자에게 실거주 목적을 밝히고 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.