임대인 임차인 주택임대차보호법관련

ㅇ임차인이 계약만료 기간전에 나가기로 했다가, 말을 바꾸어서 임대차 종료전 6개월부터 1개월 사이 임차인이 임대인에게 계약을 갱신하겠다 요구를 하면 임대인은 그 요구를 거절할 수 없다!! 단, 임차인이 계약만료 기간 전에 나가겠다고 임대인과 임차인이 얘기가 된 상태에서 임대인이 새로운 제 3자와 임대차 계약을 체결했을 경우 임차인은 기존에 했던 입장을 바꿀 수 없다

 

 

ㅇ임차인이 나간다고 해서 임대인이 다른 새로운 새입자(매수인)와 매매계약을 할경우?

->주택임대차보호법(주임법)上 매수인은 매도인의 지위를 승계한다. 임차인이 계약갱신 요구권을 행사한 이후에 집을 매수하게 되면 행사한 상태의 집을 매수하게 된다.

-> 집을 사려는 사람이 세입자가 있는 집을 살 경우에 계속 거주할 가능성을 감안해서 사던가, 계약만료기간이 30일 이내로 남은 아주 촉박한 집만 사던가 해야함 (또는 1년 이상 남아있는 집을 사서 실거주 목적 알려서 살던가 해야함) 

 

 

Q. 제가 집주인인데요 실거주로 들어왔다가 사정이 생겨서 팔거나 또 임대를 해야하는데 말이죠 가능한가요?

 

ㅇ임대인이 실거주 목적으로 기존 세입자 내보내고 들어와서 잠시 살다가 새로운 세입자를 정당한 사유(직계존속, 직계비속 사망, 직장이 지방으로 이주시)없이 받을 경우는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 단 임대인은 정당한 사유가 인정받을 경우 손해배상 안해줘도 된다.

 

ㅇ임대인이 실거주 목적으로 들어왔다가 마음이 바뀌어서(내심의 구별이라는건 제3자가 할 수 있는게 아니긴 하지만) 갑자기 팔기로 마음을 먹으면 현재 매도를 할 경우에 제재할 수 있는 법은 없지만, 추세를 보았을때 입증책임이 있는 임차인이 임대인 고의로 실거주 목적을 한 것을 입증해야 하지만, 내심구별을 제 3자가 입증하기는 현실상 어려운 부분이 있다.  

 

Q. 이 경우가 계약갱신요구권을 사용한 건가요???

ㅇ계약갱신요구권 명시적 사용여부? 계약갱신시 조건 변경에 의한 합의갱신, 묵시적갱신은 계약갱신요구권에 해당되지 않는다, 집주인의 합의갱신 거부시 임차인은 계약갱신거부권을 한 번 사용할 수 있게 된다.